Есть два варианта согласования переустройства и перепланировки: до ремонта и после. Первый вариант – правильный, но он возможен не всегда.
Жилищный кодекс требует получить разрешение на перепланировку до её начала, что не всегда удобно по следующим причинам:
- Перепланировку часто делают сразу после получения квартиры «в бетоне» от застройщика. Как правило, на момент передачи квартиры покупатель ещё не оформил своё право собственности и поэтому он не вправе подписать заявление о согласовании перепланировки и переустройства.
- Согласование перепланировки длится от двух месяцев до полугода. Не все готовы откладывать ремонт до получения разрешения на перепланировку.
Вариант «после» ничем не отличается от варианта «до» и зачастую более удобен, так как сразу после получения разрешения на перепланировку вы можете оформить акт о завершении перепланировки, вызвать БТИ, оформить новый технический план и, в случае необходимости, внести изменения в ЕГРП. Нужно только не забыть подписать акты на скрытые работы.
Проблемы возникают, когда уже после завершения ремонта выясняется, что перепланировка по ряду параметров не соответствует требованиям к ней. Требования, которые нельзя нарушать в ходе перепланировки и переустройства, содержатся в следующих нормативно-правовых актах:
- Федеральный закон «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;
- Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;
- Постановление Правительства РФ от 26.12.2014 г. № 1521 «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;
- СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 (частично);
- Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»;
- СанПиН 2.1.2.2645-10. Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы;
- Другие НПА.
Например, нельзя:
- Размещать кухни над жилыми комнатами расположенной ниже квартиры, а санузлы – над жилыми комнатами и кухней расположенной ниже квартиры, размещать жилые комнаты под кухнями и санузлами квартиры выше, а кухни – под санузлами;
- Присоединять лоджию (балкон) к внутренним помещениям квартиры и устанавливать на лоджии (балконе) радиаторы центрального отопления;
- Демонтировать общедомовые вентшахты;
- Устраивать вход в уборную непосредственно из кухни или жилой комнаты.
Если вы отремонтировали квартиру с соблюдением всех правил, проблем с согласованием перепланировки не будет. Если квартира в ипотеке, нужно получить согласие банка.
Если ремонт сделан с нарушениями, орган власти откажет в согласовании перепланировки в обычном (административном) порядке, поэтому можно пойти двумя путями:
- Ничего не делать и не заявлять о сделанной перепланировке. Плюсы – экономия времени и денег. Минусы: возникнут сложности при продаже квартиры; если соседи пожалуются, придёт проверка из Жилинспекции. Если проверку не пустить, Жилинспекция обратится в суд с требованием об обязании допустить в помещение и выиграет дело. По результатам проверки она выдаст предписание о приведении жилого помещения в первоначальное состояние и выпишет штраф по ч. 2 ст. 7.21. КОАП РФ. Если вы не исполните предписание, на основании решения суда вас выселят, а вашу квартиру – продадут с публичных торгов.
- Согласовать перепланировку через суд. Плюсы – легализация перепланировки. Минусы – трата времени и денег.
Звоните по телефону +7(985)477-69-70, и я согласую перепланировку, выполненную с нарушениями, через суд.