В московском регионе лишь небольшое количество застройщиков привлекает денежные средства соинвесторов с помощью договоров участия в долевом строительстве, заключаемых в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 22.12.2004 г. Связано это, в первую очередь, с повышенными требованиями к застройщику, работающему в рамках 214-ФЗ и повышенной ответственностью застройщика, установленными действующим законодательством. Большинство застройщиков предпочитает продавать непостроенные квартиры (нежилые помещения, машиноместа) через вексельные схемы, с помощью договоров соинвестирования, предварительных договоров и пр.
В современном строительном бизнесе нормой стала существенная задержка как сдачи новых домов в эксплуатацию, так и затягивание оформления права собственности приобретателя. Как правило, оформление права собственности силами застройщика осуществляется в течение двух лет со дня передачи квартиры соинвестору. В нашей практике встречалось затягивание на срок до шести лет!
Оформление права собственности покупателя на новое строительство связано со значительными затратами со стороны застройщика, в первую очередь – на персонал. По каждому из соинвесторов для предоставления в регистрационную службу (Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, Росреестр) нужно подготовить значительный комплект документов. Увеличивать для этого штат работников для застройщика невыгодно (деньги от соинвесторов уже получены). Возможность быстрого оформления собственности соинвестора разбивается также о возможности самой регистрационной службы (регистрационной палаты) – в нашей практике встречалось, когда территориальный отдел Управления Росреестра по Московской области отказывался принимать от застройщика более 10 комплектов документов в неделю. Сколько заняла регистрация прав собственности всех соинвестров жилого комплекса из трех домов с общим количеством помещений более 1000 – можете посчитать сами.
Кроме того, очень часто застройщик имеет свою эксплуатирующую организацию, которой и передает дом на баланс после его сдачи в эксплуатацию. Такие эксплуатирующие организации, как правило, отличаются высокими тарифами и невысоким качеством коммунального обслуживания. Еще один выгодный проект застройщика. Пока соинвесторы не оформят право собственности, они не смогут ни создать ТСЖ, ни выбрать иную эксплуатирующую организацию: такие права есть только у собственников квартир в новостройке.