Взыскание морального вреда, убытков, упущенной выгоды и процентов по ипотеке с застройщика

О возможности взыскания неустойки с застройщика в случае задержки передачи объекта долевого строительства знают все. Но часто возникают вопросы о возможности взыскания с такого застройщика дополнительных денежных средств: морального вреда и убытков (в т.ч. упущенной выгоды). Под убытками обычно понимают стоимость аренды жилья на время просрочки передачи квартиры, а также стоимость удорожания строительных материалов для ремонта и стоимости самих ремонтно-отделочных работ за время задержки передачи объекта долевого строительства. Также мне часто задают вопросы о возможности взыскания платежей по ипотеке за время просрочки.

Таким образом, к числу дополнительных выгод, которые могут быть получены с провинившегося застройщика, относятся:

• Взыскание морального вреда;
• Взыскание денежных средств, уплаченных за аренду жилья на время просрочки передачи квартиры;
• Взыскание денежных средств, которые могли быть получены от сдачи квартиры, которую планировали сдавать после переезда в новое жильё;
• Взыскание стоимости удорожания ремонтных работ и отделочных материалов в связи с инфляцией за время просрочки передачи объекта долевого строительства;
• Взыскание стоимости платежей по ипотеке за время просрочки передачи объекта долевого строительства застройщиком.

Разберемся по порядку.

Требования о взыскании морального вреда с застройщика основаны на положениях ст. 151 и параграфа 4 главы 59 Гражданского кодекса РФ и ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», в соответствии с которыми застройщик, виновный в нарушении прав дольщика-потребителя, обязан компенсировать в денежном эквиваленте понесенные гражданином в результате просрочки передачи объекта долевого строительства нравственные страдания. Не стоит мечтать о значительных суммах морального вреда. Судебная практика складывается таким образом, что страдания гражданина в данном случае оцениваются невысоко, в пределах 5-15 тысяч рублей. В отдельных случаях взыскивались суммы до 30 и даже до 50 тысяч рублей.

Согласно ст. 10 Федерального закона № 294-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» в случае неисполнения обязательств по передаче квартиры в срок застройщик обязан возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. К данным правоотношениям не применяются положения ст. 394 ГК РФ о том, что убытки взыскиваются только в части, не покрытой неустойкой, на что указали, например, Санкт-Петербургский городской суд в определении от 17.12.2013 г. № 33-19434/2013 и Ярославский областной суд в определении от 15.03.2012 г. по делу № 33-1214.

При рассмотрении требований о взыскании с застройщика стоимости арендованной на время просрочки квартиры суды исходят из следующего. Для взыскания убытков дольщику необходимо доказать, во-первых, противоправность действий застройщика, во-вторых, наличие и размер убытков, в-третьих, прямую причинно-следственную связь между противоправными действиями застройщика и убытками дольщика. В Московском регионе практика по таким большей частью не радует дольщиков. Суды приходят к выводам о том, что не доказана причинно-следственная связь между наймом квартиры и просрочкой передачи строящегося объекта недвижимости застройщиком. Более жестко в данном вопросе себя показывают московские суды. Суды Московской области более лояльны к дольщикам, однако и в этом случае необходимо подтвердить траты на аренду договором и документами о передаче денег, а также обосновать невозможность проживания в ином, помимо арендованной квартиры, месте (в частности, по месту постоянной регистрации). Полагаю, что доказательством причинно-следственной связи мог бы быть договор коммерческого найма жилья, заключенный на срок до передачи квартиры дольщику плюс какое-то время на ремонт, либо соответствующая переписка между нанимателем и наймодателем, свидетельствующая о заключении договора найма именно в связи с просрочкой передачи квартиры застройщиком.

В случае иска о взыскании упущенной выгоды в виде арендной платы за квартиру, которую планировалось сдавать после въезда в новую квартиру, суды исходят из того, что не доказана причинно-следственная связь между возможностью сдать имеющуюся квартиру и просрочкой передачи новой квартиры застройщиком. Во-первых, в данной ситуации необходимо, естественно, быть собственником старой квартиры. Во-вторых, судя по арбитражной практике, доказательством возможности сдачи квартиры в наем может являться предварительный договор найма или аналогичный документ.

Взыскание стоимости удорожания ремонтных работ вследствие задержки передачи объекта долевого строительства актуально в связи с разогнавшейся в последнее время инфляцией, вследствие которой стоимость стройматериалов и ремонтных работ объективно выросла. Для удовлетворения таких требований, на мой взгляд, потребуется проводить строительно-техническую экспертизу или оценочную экспертизу, результатом которой будут две сметы на производство ремонтно-отделочных работ в квартире: на время планового срока и на время действительного срока передачи объекта долевого строительства (или на время обращения в суд).

О взыскании ипотечных платежей на время задержки передачи квартиры застройщиком спрашивают в двух вариантах. Первый вариант – это полная компенсация застройщиком ипотечных платежей за время просрочки передачи объекта недвижимости. Второй вариант – компенсация разницы в процентах по ипотеке (где такая разница предусмотрена кредитным договором).

Первый вариант совершенно бесперспективен, т.к., несмотря на просрочку передачи объекта долевого строительства, дольщик погашает кредит и задолженность перед банком планово сокращается. Срок передачи квартиры на размер задолженности не повлияет.

Требования по второму варианту могут быть основаны минимум на двух условиях кредитных договоров. В первом случае проценты по кредиту зависят от регистрации права собственности на квартиру. В этом случае судебная практика противоречива, т.к. отсутствует прямая связь между передачей квартиры и размером процентов. Однако и в этом случае шансы на взыскание разницу в процентах хорошие. Во втором случае размер процентов привязан к передаче квартиры дольщику или вводу дома в эксплуатацию. В этом случае суды обычно взыскивают разницу процентных ставок за время просрочки.

Хотите взыскать неустойку застройщика? По ссылке подробно описано, как это можно сделать.

Остались вопросы? Звоните сейчас!