Многие граждане после приобретения домов в коттеджных поселках с удивлением обнаруживают, что бизнес застройщика поселка не заканчивается на строительстве и продаже покупателям домов и земельных участков. С жителей ежемесячно требуют значительные деньги за содержание общей инфраструктуры поселка.
Застройщики оставляют в своей собственности или собственности аффилированных с застройщиками лиц (коммерческих организаций, специально созданных некоммерческих партнерств) объекты инфраструктуры: дороги, трубопроводы, водонапорные башни, насосные, газораспределительные станции, электрощитовые, детские площадки и требуют денег за их содержание, обслуживание, а также за дополнительные услуги: видеонаблюдение, охрану, шлагбаум, уборку общих дорог. Размеры платы ограничены лишь аппетитами застройщика. Непрозрачные завышенные тарифы, отсутствие отчетов о расходовании денежных средств и невозможность отказаться от навязанных услуг – вот что характеризует положение собственников домов во многих коттеджных поселках.
Гарантии и возможности, предоставленные собственникам помещений в многоквартирных домах Жилищным кодексом РФ (возможность установления и изменения тарифов и перечня дополнительных услуг общим собранием собственников, выбора и замены управляющей компании и пр.) недоступны собственникам коттеджей. Суды при рассмотрении споров о взыскании задолженности по жилищно-коммунальным платежам признают право созданных застройщиком организаций на получение с собственников платежей в заявленном размере (определение Московского городского суда от 06.04.2015 г. по делу № 33-11205, определение Московского областного суда от 20.05.2015 г. по делу № 33-11706/2015 и др.) Отсутствие заключенного договора управления, доли ответчика в собственности на имущество, расходы на которые взыскиваются, не препятствует взысканию платы с собственников домов.
Однако в декабре 2015 г. принято несколько судебных актов, демонстрирующих иной подход к вопросу о взыскании платежей с собственников домов в коттеджных, клубных и иных поселках. Так, решением Дмитровского городского суда Московской области от 23.12.2015 г. по делу № 2-3952/15 удовлетворен иск собственника дома в коттеджном поселке к управляющей компании, были признаны незаконными «эксплутационные платежи»: услуги по техническому содержанию и уборке дорог общего пользования, включая текущий ремонт дорожного покрытия; уход за организованными зелеными насаждениями на землях общего пользования; уборка территории общего пользования; вывоз бытового мусора потребителя; содержание ограждения территории коттеджного поселка; организация пропускного режима и соблюдения порядка на территории, что включает в себя работу контрольно-пропускного пункта и недопущение посторонних лиц на территорию поселка. Определением Московского городского суда Московской области от 18.12.2015 г. по делу № 33-48242/2015 отменено решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы об удовлетворении иска управляющей компании к собственнику дома в коттеджном поселке за предоставление комплекса услуг по техническому содержанию и уборке дорог общего пользования, включая текущий ремонт дорожного покрытия; уходу за организованными зелеными насаждениями на землях общего пользования; уборке территории общего пользования; вывозу бытового мусора потребителя; содержанию ограждения территории коттеджного поселка; организации пропускного режима и соблюдения порядка на территории, что включает в себя: работу контрольно-пропускного пункта; недопущение посторонних лиц на территорию поселка. 26.11.2015 г. апелляционным определением Московского городского суда по делу № 33-34021/15 отменено решение Останкинского районного суда г. Москвы, которым с собственника двух домов в коттеджном поселке в Мытищинском районе МО были взысканы платежи за содержание общей инфраструктуры.
Изучение указанных судебных актов позволяет выявить следующие важные моменты:
- Нет договора управления с собственником – нет обязанности оплаты эксплутационных услуг;
- У собственника дома нет доли в имуществе, за содержание которого требуют деньги – нет обязанности платить за содержание этого имущества;
- Решение общего собрания может и не устанавливать обязательных платежей для собственника, который не участвовал в этом собрании;
- Обязанность оплаты по установленным уполномоченными органами тарифам за газо-, электро-, водоснабжение, водоотведение – есть;
- Обязанность оплаты фактических затрат на оказание услуг собственнику – может быть при условии правильных действий управляющей компании.
Возможно, указанные судебные акты будут началом нового этапа взаимоотношений собственников домов в коттеджных поселках и управляющих компаний и интересы собственников будут защищаться в должной мере.
Полезная статья? Поделитесь в соцсетях!
Нужна юридическая помощь? Звоните +7(985)477-69-70
Олег 2020-05-17 09:03:00
Здраствуйте Алексей. Наш КП обслуживает УК. Заключен договор с перечнем общего имущества, и видом предоставляемых услуг. Определён тариф оказания услуг. Рядом с поселком застройщик оборудовал парковую зону (при покупке 3 года назад её не было), в перечень общего имущества она не внесена. Теперь часть средств УК расходует на её содержание, соответственно не хватает средств на содержание жизненно необходимого имущества. Обязаны ли жильцы содержать её. Жильцы посёлка не являются владельцами этой территории.
Алексей
Интересный вопрос. Если в поселке нет СНТ или другой некоммерческой организации, которая утверждает ежегодные сметы и размер платы/взносов, то требование оплаты услуг, не предусмотренных договором, незаконно. С другой стороны, если большинство собственников участков одобрят такое расширение территории поселка на общем собрании либо путем заключения дополнительных соглашений к договору, возможно, суды сочтут новые платежи и новый перечень услуг обязательным для всех.
Татьяна Касьянова 2020-02-22 13:08:00
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ВС ПО Т.Н. КОТТЕДЖЫМ ПОСЕЛКАМ КП (И ЭТО ВСЕ О НИХ... О ЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ РАСХОДАХ) . http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=ARB&n=593195#06979185782240891 Как-то прошло мимо а интересное есть, однако.
Александр 2020-02-05 00:59:00
Есть участок с домом в коттеджном поселке, которое имеет гордое название Жилищный Комплекс.... На дворе 217ФЗ, но УК действует на основании 7ФЗ. Договора с управляющей компанией у меня нет, членом Союза собственников жилья не состою. Имеет ли смысл подписывать мне с УК "Договор о порядке пользования и эксплуатации дорогами, местами общего пользования, сетью водоснабжения, электроснабжения в местах общего пользования, услугами по вывозу мусора, охране на возмездной основе" или просто им платить ежемесячный платеж? Что мне как собственнику выгодно если возникнет судебная ситуация по спорам о величине ежемесячных платежей?
Алексей
Здравствуйте. Сложно дать совет, не зная конкретной ситуации и не изучив документы. Возможно, лучше вступить в члены Совета собственников и самому устанавливать размер платежей. Или не заключать договор с управляющей компанией и платить так. Есть свежее определение Верховного Суда РФ, где сделан вывод, что в этом случае размер неосновательного обогащения можно установить с помощью судебной экспертизы. Или заключить, а потом, например, в судебном порядке признать недействительными те его условия, которые нарушают права потребителя.
Елена 2020-01-30 19:08:00
Алексей. Доброго дня. Пожалуйста, разъясните. Если сейчас я имею льготы и субсидию по оплате ЖКХ в многоквартирном доме в Москве, все ли я потеряю, если поменяют свое единственное жилье на домик в коттеджном поселке на территории в Новой Москве? Т.е. не будет ни льгот. вообще ни чего? Заранее спасибо за ответ.
Алексей
Здравствуйте. Субсидии могут быть предоставлены не только собственникам и пользователям квартир в многоквартирных домах, но и собственникам и пользователям других жилых помещений. Для расчета субсидии важна площадь помещения.
Алла 2019-11-26 19:29:00
Здравствуйте, Алексей! У нас такая же проблема. Мы жители Коттеджного поселка. Мы считаем, что собственник индивидуального дома обязан платить только за газ, свет, воду, вывоз мусора. А сборы, которые берет управляющая компания, собственник индивидуального дома не обязан платить. Так ли это?
Алексей
Во многих случаях управляющая компания вправе требовать деньги за обслуживание имущества общего пользования. Главное, чтобы это было нормально оформлено.
Татьяна Касьянова 2019-10-09 13:05:00
https://www.irn.ru/articles/40166.html Хотя... Недавно у нас в поселке проигран очередной суд. Судья вынесла решение в ОТСУТСТВИЕ ПРАВООТНОШЕНИЙ, без договоров каких либо вообще, причем это ИЖД и ответчица оплачивала коммунальные услуги по счетчикам и прямым договорам, были представлены платежные документы... Все, даже оплаченные уже коммунальные платежи, удовлетворила... Почему? А потому что сопли жевали и ответчица и юрист ее. А судилка посмотрела, посмотрела, мычат чего-то, а про правоотношения не слова, значит признают... Не жалуются... Ну -получите- распишитесь...Впереди -апелляция... Но есть сомнения. Судья по - шаблону так юристы - (извиняюсь перед Алексеем не в его огород камень) тоже - по-шаблону. Цитата:Суды в Москве каждый час, изо дня в день, 5 дней в неделю, 52 недели каждый год, ВСЕГДА работают с немотивированными аргументами жалобщиков о нарушенных процессуальных правах.
НО только единицы "просящих" могут продемонстрировать другой взгляд на решение возникшей правовой проблемы. (Олег Чегин) Давайте попробуем взглянуть на проблему с разных сторон? И главное со стороны экономики. Надо ли платить? Надо!!! Но весь вопрос сколько? Кто это может сказать? ЭКОНОМИСТ. Не юрист. И не ОСС - долбанное... ОСС в коттеджном поселке -это нонсес...
Светлана 2019-09-06 21:37:00
Доброго времени суток, Алексей! От имени собственников коттеджного поселка (далее-КП) хочу задать вам вопрос в нашей сложившейся ситуации. В нашем КП создано ТСН из родственников и близких людей администрации КП. Мы собственники земельных участков в КП писали заявление на вступление в членство ТСН. Первому, написавшему заявление собственнику, пришел ответ о вступительном взносе 100 тысяч руб. и после этого он станет членом ТСН. При повторной подаче заявлений группой собственников о вступлении в члены ТСН, ответа нам просто не дают. Отказывают нам и в ознакомлении с отчетностью целевого расходования уплаченных нами денег. Обращались в ГЖИ и получили ответ, что они нами не занимаются, письмо не по назначению. Администрация ведет себя по хамски, чинит всякие не удобства для собственников, которые пытаются отстоять свои права. Посоветуйте куда нам обращаться, кто может произвести проверку. Как нам быть. Спасибо.
Алексей
Здравствуйте. Вам нужно определиться, зачем вам в ТСН. Чем оно владеет? Кто является собственником земель под дорогами и другого имущества общего пользования? Получите выписки из ЕГРН и выясните этот важный вопрос.
Запросите в налоговой устав ТСН, изучите порядок вступления в члены и затем попробуйте подать в суд иск о признании вас членами ТСН. Они могут принести в суд дополнительные документы. После их получения нужно будет смотреть, что делать.
Александр 2019-03-19 05:32:00
Здравствуйте Алексей. У меня вопрос следующий. Я в наследство от отца получил участок в элитном коттеджном поселке . На тот момент,я находился в местах лишения свободы . После моего возвращения управляющая компания насчитала мне долг за обслуживание участка, охрану, озеленение и т.д. он составил половину стоимости участка хотя даже дома на нем нет. В права наследства я вступил по генеральной. доверенности мать оформила. Договор на оказание услуг управляющей компании возможно покойный отец и подписывал, я его не нашел. Могу ли ,я не платить долг за время моего отсутствия, так как я был фактически лишён возможности пользования. Предоставить справку или ещё что-нибудь? Спасибо
Алексей
Вы можете требовать перерасчета за три последние года. Срок исковой давности равен трем годам, поэтому через суд за больший период УК ничего взыскать не сможет.
Юлия 2018-03-21 15:15:00
никакой юридической этики. оказывать юридическую помощь в борьбе против УК и, одновременно, предлагать услуги УК (ТСЖ, ТСН). Фу.
Алексей
Не вижу никакого нарушения этики. Я не помогаю жильцам воевать против УК, которую я сопровождаю и не стану сопровождать УК, если у меня есть договор с ее жителем. И не заключу договор на сопровождение с УК, если у нее есть конфликт интересов с другой УК, которую я уже обслуживаю.
Те же претензии можно предъявить юристу, который оказывает услуги по расторжению брака или разделу имущества как мужьям, так и женам. Неэтично - это когда мужу и жене из одной семьи такие услуги оказываются. А из разных семей можно.
Надежда Вячеславовна 2016-03-13 16:38:00
Здравствуйте,Алексей!Мне понравились Ваши ответы на вопросы.Вы утверждаете, что можно "победить" управляющую компанию, которая предъявила иск о взыскании за кап ремонт, общедомовые нужды и текущий ремонт.УК показала договор по МКД на 5 лет, утвержденный частью жильцов собственников квартир заочным голосованием, но по кап.ремонту, общедомовым нуждам и текущему ремонту там ничего нет. Простите, что обращаюсь не за платной консультацией: я на пенсии, получаю менее прожиточного минимума 7700. Если сможете, помогите
Добавить комментарий