Недавно узнал, как просто город Москва может присвоить себе общее имущество собственников многоквартирного дома.
Жители одного жилого комплекса из трех домов однажды встретили у себя во дворе сотрудников Управы района Люблино, которые сказали, что ворота в их закрытый от посторонних двор Управа будет сносить. Собственники, начав копать, с удивлением узнали, что все, что находится на придомовом земельном участке, включая шлагбаумы, ворота, детские и спортивные площадки и много всего остального решением Люблинского районного суда г. Москвы признано бесхозяйным движимым имуществом и на это имущество этим решением признано право собственности города Москвы.
Один из собственников обратился ко мне для обжалования этого решения. После ознакомления с делом стало ясно, что в разбирательстве участвовала управляющая организация ЖК, которая, все время взимая с жителей деньги за содержание придомовой территории, в суде заявила, что вся эта территория ими не обслуживается и к ЖК отношения не имеет. Суд решил, что раз спора о правах на имущество нет, то дело можно решить в порядке особого производства (глава 33 ГПК РФ).
Я написал апелляционную жалобу, в которой указал, что все указанное в решении суда имущество является общим имуществом собственников в многоквартирном доме. Согласно договору долевого участия собственника, которого я представлял, строительство многоквартирного дома должно было быть осуществлено на земельном участке с определенным кадастровым номером. В соответствии с проектной декларацией, опубликованной на сайте www.наш.дом.рф, жилой комплекс был построен именно на этом участке.
Проектной декларацией предусмотрено создание застройщиком следующих элементов благоустройства: проезды, тротуары, гостевые машино-места, детские площадки (5 штук) с игровым оборудованием по индивидуальному проекту, спортивные площадки (4 штуки), 358 малых архитектурных форм и иных планируемых элементов, выполненных по индивидуальному проекту, 2 площадки для расположения контейнеров для сбора ТБО с десятью контейнерами, понижающие площадки (понижение бордюрного камня), пандусы, тактильные полосы, места отдыха инвалидов, машино-места для инвалидов, наружное освещение дорожных покрытий, пространств в транспортных и пешеходных зонах; предусмотрено озеленение территории в границах участка: посадку деревьев и кустарников, устройство газонов и цветников.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно п. 1 ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Системное толкование указанных норм позволяет заключить, что право собственности на имущество, предназначенное для обслуживания многоквартирного дома и созданное застройщиком по заказу участника долевого строительства, поступает в общую долевую собственность участников долевого строительства дома (жилого комплекса).
Следовательно, все перечисленные в решении суда объекты не являлись бесхозяйными, так как имеют собственников. Имелся спор о праве, в связи с чем данный спор не мог быть рассмотрен в порядке особого производства.
Договором управления было предусмотрено обслуживание всего этого имущества управляющей организацией за деньги собственников.
Кроме того, суд удивительным образом признал движимым имуществом дорожно-тропиночную сеть, асфальто-бетонные покрытия дорог во дворе, ливневую канализацию с колодцами. Согласно Градостроительному кодексу РФ если такие объекты не введены в эксплуатацию как самостоятельные объекты недвижимого имущества, они не являются объектами капитального строительства и недвижимыми вещами. Но и движимыми вещями они также не являются. Согласно разъяснениям судов, не являющиеся самостоятельными объектами недвижимости замощения земельного участка и т.п. являются не самостоятельными вещами, а являются неотделимым улучшением земельного участка.
Многим известно письмо Росреестра 15.02.2013 № 14-00559/13, в котором со ссылкой на ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» высказано мнение о том, что придомовой участок поступает в собственность собственников помещений в МКД только в том случае, когда этот участок сформирован для эксплуатации только одного дома. На этом основании Росреестр считает по умолчанию невозможной регистрацию права общей долевой собственности собственников помещений нескольких многоквартирных домов на единый участок, на котором они расположены.
Рассматриваемый в настоящей жалобе жилой комплекс из трех домов расположен как раз на едином участке.
В своей жалобе я сослался на определение Верховного Суда РФ от 27.12.2022 № 07-ЭС22-19570, которым для рассмотрения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ передана жалоба по делу № А56-21432/2021. В качестве обоснования передачи жалобы судья Верховного Суда РФ указала, что раздел земельного участка, на котором в соответствии с утвержденной проектной документацией возведен единый имущественный комплекс из нескольких многоквартирных домов с общей территорией, элементами благоустройства (детская площадка, проезды, автостоянка для автомобилей, въезд, озеленение, огораживание территории), для возникновения на указанный участок права общей долевой собственности собственников помещений в этих домах не требуется. В настоящее время данная позиция получила поддержку судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ, которая определением от 09.02.2023 отменила судебные акты по указанному делу и направила спор о возможности регистрации права общей долевой собственности собственников помещений МКД на единый земельный участок на пересмотр.
В суде апелляционной инстанции по спору, о котором настоящая статья, судьи, установив наличие спора о праве на имущество, моментально вынесли определение об отмене решения Люблинского суда и оставлении заявления Управы района Люблино без рассмотрения в соответствии с ч. 3 ст. 263 ГПК РФ.
Кстати, при ознакомлении с делом в Люблинском суде я узнал, что такое дело там не единичное. Собственники, следите за своим имуществом, иначе оно может уйти городу и город будет решать за вас, что вам нужно, а что – нет!
№ дела в Мосгорсуде - 33-30677/2023.
Полезная статья? Поделитесь в соцсетях!
Нужна юридическая помощь? Звоните +7(985)477-69-70