Не секрет, что некоторые жильцы любят улучшать свои жилищные условия за счет других. Например, увеличить площадь своей квартиры за счет общедомового венткороба. Делать этого нельзя, так как венткороб относится к общедомовому имуществу, и захват его сечения представляет собой уменьшение размера общего имущества в МКД, которое согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ возможно только с согласия всех собственников помещений в этом доме путем его реконструкции.
С первого взгляда кажется все просто: нужно пожаловаться в Мосжилинспекцию, которая оштрафует виновника за незаконную перепланировку по ст. 7.21 КОАП РФ, выдаст предписание и будет следить за его исполнением. Но на практике Мосжилинспекция не очень любит работать с гражданами, поэтому она штрафует управляющую организацию за ненадлежащее содержание общего имущества (системы вентиляции) и выдает предписания именно ей.
Такая ситуация возникла в доме, который обслуживает одно ТСЖ в Москве.
В одной из квартир на нижних этажах отсутствовала вентиляция, на что планомерно и долго жаловались ее владельцы. Исследование с помощью анемометра подтвердило отсутствие тяги даже при открытых окнах.
ТСЖ вело планомерную работу по восстановлению сечения венткороба традиционным способом: с чердака опускали в короб груз на веревке и вычисляли, на каком этаже и в какой квартире возникло препятствие. Актировали. После обнаружения препятствия от собственника квартиры требовали доступ для обследования сохранности общедомовой вентиляции со ссылкой на подп. "е" п. 34 Правил № 354, согласно которому потребитель обязан допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое или нежилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем в порядке, указанном в пункте 85 настоящих Правил, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.
Лайфхак:
Не все нарушители стремятся впустить представителей ТСЖ в дом. Для большинства из них в уведомлении о допуске хорошо работала ссылка на необходимость проверки не только вентиляции, но и состояния индивидуальных приборов учета с предупреждением, что в случае недопуска будет составлен акт, который согласно п. 85(3) Правил № 354 будет являться основанием для начисления платы за коммунальные услуги по холодному и горячему водоснабжению по нормативу с повышающим коэффициентом 1,5.
Во время осмотра фиксировалась врезка в общий венткороб, и ТСЖ выдавало собственнику предписание о восстановлении его сечения. Уличенные собственники самостоятельно восстанавливали поврежденный венткороб. После восстановления сечения канала история с поиском заужения в новой квартире повторялась, груз опускался все ниже и ниже.
Так продолжалось до тех пор, пока не попались особо упертые жильцы, которые отказались допустить ТСЖ в квартиру. ТСЖ попросило меня решить этот вопрос. Решил этот вопрос я с помощью суда.
В Черемушкинский суд ушел иск об обязании собственников квартиры (которых было аж шесть человек) в течение недели со дня вступления в законную силу решения суда обеспечить представителям ТСЖ доступ к вентиляционному коробу для восстановления его проектного сечения, а при наличии затруднений при доступе к коробу обеспечить принудительный демонтаж элементов отделки (плитка, иные перегородки) и иного оборудования силами ТСЖ.
Другими словами, ТСЖ просило принудительный доступ в квартиру с правом сломать все в квартире, что мешает добраться до венткороба и восстановить его сечение. Дополнительно я просил взыскивать с собственников квартиры солидарно астрент в размере 500 рублей за каждую неделю неисполнения решения суда, а по истечении месяца – 500 рублей за каждый день неисполнения решения суда.
Важно:
Главный инженер настаивал, чтобы я через суд обязал восстановить короб самих собственников квартиры. Но такие требования заявлять нельзя, суд откажет в их удовлетворении. Так как управляющая компания не обладает полномочиями по согласованию перепланировки, то и требовать с жителя выполнения каких-либо работ она не может. В таком иске будет отказано (апелляционное определение Мосгорсуда от 10.12.2013 по делу № 11-40147).
Управляющая компания или ТСЖ может требовать только доступ в квартиру. И ремонт короба она будет делать за свой счет, так как собственники уже платят ей за содержание и ремонт общего имущества.
Теоретически можно попробовать взыскать с жильцов квартиры убытки в размере расходов УК на ремонтные работы, но их размер недостаточно велик и трудно доказуем, чтобы идти ради этого в суд еще раз.
Собственники этой квартиры выбрали позицию страуса: не получали повестки и не ходили в суд. После нескольких отложений суд удовлетворил требования ТСЖ. Только астрент был снижен до 100 рублей в день.
К сожалению, ограничительные меры в связи с ковидом пока что препятствуют принудительному исполнению решения, но это ненадолго. Исполнительный лист получен, деньги понемногу, но капают.
Полезная статья? Поделитесь в соцсетях!
Нужна юридическая помощь? Звоните +7(985)477-69-70