Собственник нежилого здания заключил с юридическим лицом договор, по которому поручил организации поиск арендаторов в здание и расчёты с ними. Организация, действуя недобросовестно, заключила с индивидуальным предпринимателем договор аренды целого этажа по цене в несколько раз ниже рыночной.
Договор был заключён сроком с 01.07.2014 до 28.02.2015. Также договором была предусмотрена его пролонгация на такой же срок. На следующий день после заключения договора организация и индивидуальный предприниматель заключили к договору дополнительное соглашение, которым внесли в договор новый пункт, предусматривающий автоматическое продление договора на каждый последующий год.
Собственник помещения расторг договор поручения с организацией, но договор аренды продолжал действовать. Собственник за месяц до 28.02.2015 уведомил арендатора о том, что возражает против продолжения пользования помещениями арендатором. Арендатор съезжать не стал и я от имени собственника обратился в арбитраж с требованиями о выселении арендатора.
Арбитражный суд г. Москвы пришёл к выводу, что с момента заключения между юрлицом и арендатором дополнительного соглашения договор перестал быть срочным и для расторжения такого договора собственник должен был предупредить арендатора за три месяца, чего не было сделано, и в иске отказал.
Девятый арбитражный апелляционный суд оставил в силе решение суда первой инстанции, придя к выводу о том, что договор не является бессрочным, а действовал до 28.02.2015, был пролонгирован до 28.02.2016 и далее, на каждый последующий год. То есть пришёл к выводу о том, что договор аренды является фактически вечным и в одностороннем порядке расторгнут собственником быть не может.
Я подготовил и подал кассационную жалобу, содержащую следующие доводы:
Верной не является ни одна из квалификаций в связи с неверным толкованием судами договора. Согласно ст. 431 ГК РФ договор толкуется буквально. Из буквального толкования дополнительного соглашения к договору аренды следует, что стороны договорились, не изменяя остальных пунктов, включить в состав договора пункт 7.10., согласно которому договор подлежит автоматической пролонгации с 28.02.2015 на тех же условиях на каждый последующий год, т.е. на 365 или 366 дней.
При этом стороны не договорились об исключении из текста договора пункта 7.3., который устанавливает, что договор продляется на первоначальный срок договора, на период с 01.07.2014 по 28.02.2015, т.е. на 242 дня.
Стороны утвердили новую редакцию договора, в которой не достигли согласия о сроке, на который пролонгируется договор. Поэтому единственная возможная судьба для договора после истечения его срока – это быть возобновлённым на неопределённый срок при условии, что арендодатель не возражает против использования помещения арендатором.
Арендодатель – собственник помещения, за месяц до истечения срока договора направил арендатору уведомление о своих возражениях против дальнейшего использования помещений и потребовала возвратить помещения. Поэтому договор прекратил своё действие в связи с истечением срока.
Если предположить, что верна позиция суда первой инстанции о том, что договор с 02.07.2014 является бессрочным, то он прекратил своё действие задолго до обращения в суд. Собственник 12.08.2014 передал арендатору уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке с требованием возвратить помещение в кратчайшие сроки (оно есть в материалах дела). По результатам рассмотрения аналогичного дела, где арендодатель также расторг в одностороннем порядке договор аренды и потребовал освободить помещение через месяц, Президиум ВАС РФ постановил, что мотивы и формулировки одностороннего отказа от договора не важны. Важно, чтобы к моменту заявления требований о возврате помещения с момента отказа прошло не менее трёх месяцев.
В отношении правовой квалификации, данной апелляционной инстанцией, что договор каждый раз автоматически пролонгируется на каждый последующий календарный год и далее, можно прийти к двум выводам.
Во-первых, сама суть бесконечного автоматического продления противоречит срочной природе договора аренды и такие положения договора являются ничтожными, на что ранее указывал ФАС МО.
Во-вторых, согласно правовой позиции, сформулированной в п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59, при продлении договора аренды недвижимости на такой же срок происходит не продление срока действия старого договора, а заключение нового договора аренды на новый срок.
Поэтому если допустить возможность автоматического продления, то есть бесконечного заключения новых договоров аренды сроком на год каждый, встаёт важный вопрос: можно ли заключить договор аренды вещи, если собственник – против? На мой взгляд, нет.
Статья 445 ГК РФ гласит, что заключение договора в обязательном порядке возможно только в отдельных случаях и только на основании решения суда. В нашем случае собственник неоднократно сообщал арендатору, что он против сдачи имущества в аренду.
Поэтому договор продлён быть не может. Иначе это называется кабала. Причём взятая не добровольно, а возложенная на собственника договором между третьими лицами.
Арбитражный суд Московского округа согласился с моими доводами, отменил судебные акты первой и апелляционной инстанций и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.
Нужна помощь? Звоните +7(985)477-69-70