Суть спора: Скрытые дефекты и недобросовестность продавца
Ко мне обратился клиент, который приобрел земельный участок площадью 1490 кв.м., предназначенный для садоводства. Цена участка по договору купли-продажи составила 11 000 000 рублей, которая была полностью оплачена.
Однако, после регистрации права собственности, истец обнаружил существенные скрытые недостатки, о которых продавец, не сообщил при заключении договора, хотя владел участком с 2011 года и был осведомлен о них. Эти недостатки включали:
- Закопанные железобетонные плиты, фундаменты и строительный мусор. Приглашенные специалисты установили их наличие на глубине от 150 мм до 1200 мм на площади 670 кв.м. (плиты и фундаменты) и на площади 335 кв.м. (строительный мусор). Эти материалы препятствовали строительству капитального дома и делали часть участка непригодной для выращивания сельскохозяйственных культур. Стоимость демонтажа и утилизации этих материалов оценивалась в 3 469 346 рублей 40 копеек.
- Фактическая площадь участка оказалась меньше заявленной – 1374 кв.м. вместо 1490 кв.м., то есть на 116 кв.м. (7.78% от общей площади). Это несоответствие было вызвано тем, что металлический забор был установлен не по фактическим границам, что ввело покупателя в заблуждение.
- Наличие на участке столба ЛЭП и газопровода низкого давления с охранными зонами. Продавец не уведомил покупателя об этих обременениях, которые значительно ограничивали использование участка.
Покупатель осмотрел участок перед покупкой, но обнаружить эти скрытые недостатки визуально было невозможно. Досудебное предложение к продавцу о снижении покупной цены и возмещении расходов было оставлено без ответа.
Первая победа и апелляция
Я обратился в суд с иском о взыскании денежных средств и изменении условий договора купли-продажи. Черемушкинский районный суд города Москвы в апреле 2021 года полностью удовлетворил исковые требования. Суд постановил изменить договор купли-продажи, уменьшив покупную стоимость участка на 855 800 рублей, взыскал с ответчика 855 800 рублей в счет изменения цены договора, 3 469 346 рублей 40 копеек в счет устранения недостатков, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 29 826 рублей. Ответчик на судебные заседания не являлся.
Московский городской суд в декабре 2021 года оставил решение суда первой инстанции без изменения, полностью поддержав наши доводы.
Неожиданный поворот: отмена решений в кассации
Однако, несмотря на две победы в судах, дело приняло неожиданный оборот. В апреле 2022 года Второй кассационный суд общей юрисдикции отменил апелляционное определение и направил дело на новое апелляционное рассмотрение. Причиной отмены послужило ненадлежащее извещение ответчика о судебных заседаниях в первой инстанции. Суд кассационной инстанции посчитал, что временное нахождение ответчика в другом регионе по уважительной причине (удаленная работа в период пандемии COVID-19) не позволяло считать его надлежащим образом извещенным, что лишило его возможности защищать свои права.
Новое апелляционное рассмотрение и вторая кассация
В рамках повторного апелляционного рассмотрения была назначена судебная экспертиза. На основании полученного заключения, подтвердившего наличие обременений и затрат, я уточнил исковые требования, уменьшив сумму взыскания в части расходов на устранение недостатков до 1 220 000 рублей. Требования в части снижения цены остались без изменений. Московский городской суд в январе 2023 года вновь принял решение в пользу клиента, полностью удовлетворив уточненные требования.
Но история повторилась. В июне 2023 года Второй кассационный суд общей юрисдикции снова отменил апелляционное определение, вновь направив дело на новое рассмотрение. На этот раз причиной отмены стала неполнота выводов экспертов по вопросам, касающимся столба ЛЭП и газопровода. Эксперты ошибочно пытались оценить стоимость их переноса, тогда как суд просил определить размер снижения стоимости участка в связи с их наличием, без учета переноса.
Третья апелляция, смерть ответчика и мировое соглашение
На третьем круге апелляционного рассмотрения, я подал ходатайство о назначении дополнительной судебной экспертизы, чтобы устранить пробелы, выявленные кассационной инстанцией.
В этот момент дело приняло самый неожиданный оборот: ответчик скончался, в связи с чем в сентябре 2023 года производство по делу было приостановлено.
После истечения шестимесячного срока для принятия наследства, я ходатайствовал о возобновлении производства и замене ответчика на его правопреемников. По запросу суда нотариус предоставил сведения о наследнике.
Именно тогда, когда решался вопрос о назначении дополнительной экспертизы, что увеличило бы размер судебных расходов, наследник умершего ответчика вышел с предложением о заключении мирового соглашения. В ходе переговоров стороны договорились о выплате клиенту суммы в два миллиона рублей.
Мировое соглашение было утверждено судом, и самое главное – клиент получил все денежные средства в полном объеме.
Выводы: Важность профессионализма и настойчивости
Это дело является ярким примером того, что даже самые сложные и многоступенчатые судебные процессы, когда решения отменяются снова и снова, могут завершиться полной победой клиента. Этот случай подчеркивает несколько ключевых моментов:
- Знание процессуального права: Каждый этап, от ненадлежащего извещения до нюансов экспертных заключений, требовал глубокого понимания процессуальных норм и способности эффективно использовать их в интересах клиента.
- Гибкость и адаптация: Важно уметь перестраивать стратегию, уточнять требования и заявлять новые ходатайства в ответ на изменяющиеся обстоятельства и решения вышестоящих судов.
- Настойчивость: Без упорства и готовности пройти через все инстанции, добиться такого результата было бы невозможно. Клиент - молодец, что решил идти до конца.
- Ценность мирного урегулирования: В некоторых случаях, даже после длительных судебных тяжб, мировое соглашение может стать наиболее эффективным и быстрым способом достижения цели клиента, особенно при изменении обстоятельств, таких как смерть одной из сторон.
Полезная статья? Поделитесь в соцсетях!
Нужна юридическая помощь? Звоните +7(985)477-69-70