Арендатор отказался от договора, но продолжил пользоваться помещением

Добрый день! Ситуация такая, есть договор аренды нежилого помещения, в условии расторжения арендатор должен уведомить арендодателя за 3 месяца. Арендатор 15.03.2017 г. Прислал уведомление о расторжении договора ориентировочно через 3 месяца, практически 15.06.2017 г. закончились 3 месяца но арендатор до настоящего времени продолжает пользоваться помещением. Я как арендодатель написал арендатору письмо о том что в договоре у нас не предусмотрено ориентировочного срока расторжения и что 3 месяца прошли и в связи с тем что арендатор не сдал 15.06.2017 г. по акту приема-передачи арендуемое помещение договор продолжает действовать на прежних условиях. На это арендатор написал ответ что он освободит арендуемое помещение 31.07.2017 г. В устном разговоре с арендатором он сказал что если арендодатель откажет в приеме помещения то он подпишет акт возврата с привлечением незаинтерисованной стороны. Как надо поступить в этом случае.

Для ответа на вопрос использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:

  • Гражданский кодекс РФ;
  • Постановление Президиума ВАС РФ от 31.05.2011 г. № 16092/10 по делу № А57-23137/2008;
  • Постановление Арбитражного суда Северо-западного округа от 16.09.2014 по делу № А56-51436/2016.

Исходя из предоставленной Вами информации, считаем необходимым сообщить следующее.

Вы не указали, заключен договор аренды на определенный или на неопределенный срок. В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В случае если срок аренды не определен, любая из сторон вправе отказаться от исполнения договора аренды недвижимого имущества, предупредив другую сторону за три месяца, если иной срок не установлен договором. Если срок аренды указан в договоре, но при этом стороны договорились о возможности его расторжения в одностороннем внесудебном порядке, то досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон также возможно.

Односторонний отказ от договора предусмотрен ст. 450.1. ГК РФ. В случае одностороннего отказа от договора, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. Согласно ст. 622 ГК РФ посе прекращения договора арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. В случае несвоевременного возврата арендатор обязан уплатить арендную плату за все время пользования имуществом, а если арендная плата не покрывает убытков арендодателя, то обязан возместить и убытки.

При этом указание в уведомлении об отказе неправильного срока прекращения договора не влияет на факт прекращения договора. Аналогичный случай рассмотрен в постановлении Президиума ВАС РФ от 31.05.2011 г. № 16092/10 по делу № А57-23137/2008: уведомление о расторжении договора с предложением освободить помещение в течение месяца после получения уведомления признано основанием для прекращения договора, заключённого на неопределённый срок. Главное, чтобы из уведомления следовала воля на прекращение договора.

Как указано в п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Если договор аренды был заключен на определенный срок, который к настоящему времени прошел, то есть вероятность доказать в суде, что договор аренды был возобновлен на неопределенный срок. К такому выводу пришел  Арбитражный суд Северо-западного округа в постановлении от 16.09.2014 по делу № А56-51436/2016. В этом случае арендатор может заново направить уведомление об отказе от договора и съехать через три месяца.

В связи с тем, что судебное разбирательство вносит в отношения элемент неопределенности и требует денежных вливаний, лучший способ – мирно расстаться с арендатором, заключив с ним соглашение о расторжении договора и урегулировав все имущественные вопросы в нем.

Резюме

В данном случае договор аренды прекратил свое действие. Арендатор согласно ст. 622 ГК РФ обязан возвратить помещение арендодателю, уплатив арендную плату за все время фактического пользования помещением.

Если в договоре аренды был указан определенный срок, который к настоящему моменту прошел, есть вероятность признать договор возобновленным на неопределенный срок.

Лучше отпустить арендатора и найти другого. Результат судебных споров может не оправдать затраченные время и средства. 

Полезная статья? Поделитесь в соцсетях!

Теги: аренда