Изменение арендной платы при сроке договора в 11 месяцев

В соответствии с п. 3 ст. 164 ГК РФ, размер арендной платы может быть изменен не чаще 1 раза в год. Может ли Арендодатель повысить размер арендной платы по договору, заключенному на срок 11 месяцев?

Для ответа на вопрос были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:

  • «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 23.07.2013 г.)// «Собрание законодательства РФ» 29.01.1996, № 5, ст. 410
  • «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 г. № 117-ФЗ (в ред. от 23.07.2013 г.)// «Парламентская газета» № 151-152, 10.08.2000
  • Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»// «Вестник ВАС РФ» № 3, 2002
  • ВАС РФ в Определении от 18.05.2011 г. № ВАС-5642/11 по делу № А40-58401/10-53-438// СПС Консультант+
  • ФАС Поволжского округа в Постановлении от 27.03.2012 г. по делу № А65-11865/2011// СПС Консультант+
  • ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 04.12.2012 г. № А53-5033/2012// СПС Консультант+
  • Исходя из предоставленной информации, изучив нормативную базу и судебную практику, можем сообщить следующее:

    Обоснование

    П. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ содержит ограничение на изменение арендной платы, которое может осуществляться не чаще одного раза в год. В совокупности с положением ст. 168 ГК РФ (в старой редакции), которая содержит указание на оспоримость (или ничтожность) не соответствующих требованиям закона сделок, указания п. 3 ст. 614 ГК РФ являются фактически непреодолимым ограничением для изменения размера арендной платы по договору аренды, заключенному сроком на 11 месяцев.

    К такому же выводу пришёл и арбитражный суд. Например: в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указывается, что в течение года неизменным должно оставаться условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) её исчисления (п. 11). В этом Информационном письме примечательным является оговорка суда относительно порядка применения п. 3 ст. 614  ГК РФ не только применительно к твердому размеру арендной платы, но также и к порядку её определения, указанному в договоре аренды. Данная позиция суда подтверждалась неоднократно: ФАС Поволжского округа в Постановлении от 27.03.2012 г. по делу № А65-11865/2011 отказал арендодателю в удовлетворении его требований в связи с неправомерным завышением размера твердой ставки арендной платы по договору аренды, заключенному на неопределённый срок, с нарушением минимального срока для изменения арендной платы, установленный п. 3 ст. 164 ГК РФ; ВАС РФ в Определении от 18.05.2011 г. № ВАС-5642/11 по делу № А40-58401/10-53-438 также отказал в передаче дела по иску о взыскании излишне уплаченной арендной платы для пересмотра в порядке надзора судебных актов в связи с тем, что суд, удовлетворяя иск, пришел к обоснованному выводу о пересмотре арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы в твердой сумме с нарушением срока, предусмотренного п. 3 ст. 614 ГК РФ.

    Отдельно надо отметить, что в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» при принятии решений судами были изучены все материалы дела и сделан вывод о том, что расходы арендатора по оплате коммунальных услуг за использование арендуемого имущества не могут рассматриваться как форма арендной платы (п. 12). А потому часть затрат на содержание арендуемого имущества, регулярно увеличивающуюся в связи с увеличением ставок коммунальных платежей, можно рекомендовать выделить в условиях договора аренды из состава арендной платы, что позволит арендодателю обезопасить себя от ограничения сроков изменения арендной платы, которые устанавливает п. 3 ст. 614 ГК РФ.

    Также надо учитывать особенность налогообложения получаемой арендодателем арендной платы налогом на добавленную стоимость (НДС), по которому арендодатель на момент подписания договора аренды может плательщиком и не быть, находясь на упрощённой системе налогообложения, но в течение годового срока действия договора аренды может он перейти на общую систему налогообложения. Такая ситуация может возникнуть в силу особенностей налогообложения организаций, применяющих упрощённую систему налогообложения (УСН), которые согласно п. 2 ст. 346.11 Налогового кодекса РФ плательщиками НДС не являются. При переходе на общую систему налогообложения в течение срок действия договора аренды в соответствии с п. 1 ст. 168 НК РФ арендодатель обязан будет дополнительно к арендной плате предъявить арендатору к уплате соответствующую сумму НДС. Случай включения обязанности по возмещению арендатором НДС арендодателю ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 04.12.2012 г. № А53-5033/2012 не расценил как изменение размера арендной платы в смысле ст. 614 ГК РФ, а рассматривает как реализацию налоговой обязанности, предусмотренной отечественным налоговым законодательством, так как твердый размер арендной платы остаётся неизменным и увеличивается только на сумму НДС.

    Резюме

    Ограничение на изменение арендной платы, которое может осуществляться не чаще одного раза в год, содержащееся в п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, в совокупности с положением ст. 168 ГК РФ, содержащей указание на оспоримость (и ничтожность) не соответствующих требованиям закона сделок, являются фактически непреодолимым препятствием для изменения размера арендной платы по договору аренды, заключенному на срок 11 месяцев.

    Однако судебная практика предусматривает возможность изменения в течение года оплаты коммунальных платежей, как независящих от воли сторон затрат, которые  в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» не рассматриваются как форма арендной платы (п. 12). А потому коммунальные расходы за содержание арендуемого имущества, регулярно увеличивающиеся в связи с увеличением ставок коммунальных платежей, можно рекомендовать выделить в условиях договора аренды из состава арендной платы, что позволит арендодателю обезопасить себя от ограничения сроков изменения арендной платы, которые устанавливает п. 3 ст. 614 ГК РФ.

    А также при переходе с УСН на общую систему налогообложения в течение срока действия договора аренды во исполнение п. 1 ст. 168 НК РФ арендодатель обязан будет дополнительно к арендной плате предъявить арендатору к уплате соответствующую сумму НДС. Такая ситуация ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 04.12.2012 г. № А53-5033/2012 рассматривается как реализация налоговой обязанности арендодателя, а не как изменение размера арендной платы в смысле ст. 614 ГК РФ.

    Позвоните сейчас и получите ответ на свой вопрос!