Для ответа на вопрос были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:
- Жилищный кодекс Российской Федерации;
- Гражданский кодекс Российской Федерации;
- Постановление Правительства Российской Федерации от 17.01.2017 № 18 "Об утверждении Правил предоставления финансовой поддержки за счет средств государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства на проведение капитального ремонта многоквартирных домов";
- Приказ Минстроя России от 04.08.2014 № 427/пр «Об утверждении методических рекомендаций установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме»;
- Приказ Минстроя России от 29.10.2015 № 774/пр «Об утверждении методических рекомендаций по принятию субъектом Российской Федерации решений о внесении изменений в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах»;
- Решение Басманного районного суда города Москвы от 4 сентября 2014 г. по делу № 2-1238/2014;
- Апелляционное определение Московского областного суда Московской области от 6 ноября 2013 г. по делу № 33-22103/2013.
Исходя из представленной информации сообщаю следующее:
Если после проведения капитального ремонта кровли собственниками жилья обнаружено, что работа произведена некачественно, то обязанность по устранению недостатков ложится солидарно на муниципального заказчика (департамент жилищно-коммунального хозяйства) и на подрядчика, выполнившего работы.
Так как в рассматриваемой ситуации фирма-подрядчик ликвидирована, то претензии в полном объеме можно предъявлять муниципалитету, поскольку принятый им результат работ был непригодным для использования, заказчик не потребовал у подрядчика устранения дефектов.
Учитывая основания заключения органом местного самоуправления муниципального контракта на капитальный ремонт кровли многоквартирного жилого дома, принимая во внимание то, что итоговыми потребителями результатов проведения ремонтных работ кровли являются собственники жилья, то они имеют полное право требовать исполнение обязательств по муниципальному контракту на проведение капитального ремонта многоквартирного дома, который фактически заключен в их пользу (п. 1 ст. 430 ГК РФ).
Однако в данном случае, особое внимание стоит обратить на сроки давности по предъявлению требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, согласно ст.756 ГК РФ, предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с пунктами 2 и 4 ст. 724 ГК РФ, составляет пять лет. В таком случае необходимо точно знать дату акта приема выполненных работ, чтобы успеть предъявить требования до истечения срока. В противном случае можно ходатайствовать о восстановлении пропущенного срока, поскольку по факту недостатки были обнаружены в пределах гарантии фирмы-подрядчика.
Для выявления недостатков и определения мер к их устранению собственникам жилья нужно провести экспертизу, которая установит перечень работ, необходимых для качественного ремонта кровли.
В силу статей 702, 711, 715, 720, 723, 740, 753 ГК РФ именно заказчик по договору подряда обязан был осмотреть результат выполненных работ, проверить его качество и потребительскую ценность (возможность использования по назначению); при выявлении недостатков качества выполненных работ, в том числе после приемки такой работы, заказчик обязан предпринять меры, перечисленные в ст. 723 ГК РФ, в том числе потребовать от подрядчика устранения таких недостатков с целью восстановления качества результата работ, и обязан обеспечивать контроль надлежащего исполнения подрядчиком своих обязательств.
Муниципального контракта на выполнение капитального ремонта кровли заключен по инициативе органа местного самоуправления во исполнение возложенных на него публичных функций по организации проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов за счет средств местного бюджета с возмещением соответствующих затрат собственниками помещений в порядке, предусмотренном действовавшим на тот момент законодательством.
Департамент жилищно-коммунального хозяйства является лицом, несущим ответственность перед собственниками многоквартирных домов за своевременность и качество исполнения обязанностей, возложенных на него законом (иными правовыми актами), в том числе по исполнению обязанностей заказчика соответствующего вида работ.
Если в результате некачественного ремонта кровли был причинен ущерб личному имуществу собственников жилья, то предъявлять требования может каждый жилец отдельно (Решение Басманного районного суда города Москвы от 4 сентября 2014 г. по делу № 2-1238/2014, Апелляционное определение Московского областного суда Московской области от 6 ноября 2013 г. по делу № 33-22103/2013).
Возложение на заказчика обязанности по устранению недостатков - это один из возможных вариантов решения проблемы. В качестве альтернативы собственники жилья могут обратиться в органы местного самоуправления с предложением и обоснованием переноса капитального ремонта общего имущества на более ранний срок. Для этого жильцам нужно собрать документальное подтверждение того, что техническое состояние общего имущества в их доме не обеспечивает безопасность проживания в нем. В соответствии со ст.189 ЖК РФ собственники в любое время могут принять решение о проведении работ по капитальному ремонту в своем доме раньше сроков, установленных Региональной программой, в том числе по отдельным видам работ.
Выборочный капремонт совершается с целью исправления и восстановления некоторых повреждений конструкции, которые влияют на эффективность функционирования инженерных систем и препятствуют нормальной эксплуатации здания. Этот вариант допускается, если для комплексного подхода нет показаний или отсутствует реальная возможность провести общий ремонт.
Поскольку средств, накопленных на счете регионального оператора, для проведения работ недостаточно, можно рассмотреть возможности субсидирования, кредитования, дополнительных региональных программ. Кроме того при недостаточности денежных средств собственники должны на общем собрании принять решение об увеличении ежемесячного взноса на капитальный ремонт.
В постановлении Правительства РФ от 17.01.2017 N 18 можно найти правила предоставления государственной поддержки капитального ремонта. Общая доля мер государственной поддержки не может превышать 50 % от стоимости работ.
В соответствии с п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников жилья принимает решение о получении кредита или займа на капитальный ремонт уполномоченным лицом или инициативной группой (в ситуации непосредственного управления домом собственниками жилья), о получении данными лицами гарантии (поручительства), а также о погашении кредита (займа), уплате процентов и расходов на получение гарантии (поручительства) за счет фонда капитального ремонта.
Это довольно сложный путь с учетом отсутствия у дома управляющей организации и незначительной суммы взносов, накопленных в Фонде капитального ремонта.
Резюме:
Поскольку ремонт кровли многоквартирного дома проведен в 2012 году, то в первую очередь необходимо ознакомиться с технической документацией у муниципального заказчика, особое внимание при этом уделить условиям контракта на проведение капитального ремонта и датам актов приема выполненных работ. Если есть возможность уложиться в сроки давности по предъявлению требований об устранении недостатков, то данный путь представляется более быстрым и менее затратным для собственников жилья. В ином случае нужно выходить в органы местного самоуправления с предложением о проведении выборочного внепланового капитального ремонта дома. И в том, и в другом случае собственникам не обойтись без экспертного заключения о текущем состоянии кровли и перечне необходимых работ.
Полезная статья? Поделитесь в соцсетях!