Если собственники приняли решение нанять компанию для установки системы видеонаблюдения в своём доме и каждому заключить с ней договор на абонентское обслуживание, то на эту ситуацию можно взглянуть под разными углами.
Согласно п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ собственники помещений вправе принять решение о пользовании общим имуществом иными лицами. Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ такое решение должно быть принято большинством в 2/3 от общего количества собственников дома. Таким образом, если решение принято указанным большинством, это железобетонное основание для компании зайти в дом, так как собственники предоставили ей это право.
Если голосов не хватает, то ситуация спорная, но всё равно не безнадёжная. В данный момент отсутствует на 100 % устоявшаяся практика по аналогичным спорам собственников с интернет-провайдерами. Они тянут свои провода и устанавливают ящики с оборудованием на чердаках и в других местах дома, т.е. пользуются общим имуществом. В ряде случаев суды обязывают их демонтировать оборудование, установленное без согласия собственников. В других случаях – позволяют им продолжать пользоваться общим имуществом, если те предоставят хотя бы один договор с собственником этого дома, так как суды приходят к выводу о том, что провайдер пользуется общим имуществом в интересах одного из жильцов, который имеет право на пользование этим имуществом. Дополнительно суды могут взыскивать с операторов деньги в пользу жильцов за пользование общим имуществом дома. Есть практика по спорам операторов связи с УК о допуске на чердаки домов.
По поводу отдельных договоров с жильцами. Обслуживание системы видеонаблюдения в данном случае вряд ли может быть признано жилищной услугой. Для этого, во-первых, нужно передать систему наблюдения в общую собственность жильцов дома (чтобы потом её обслуживать), а во-вторых, в этом случае получается, что в доме общее имущество обслуживают две компании. В одном доме может быть только одна управляющая компания.
Поэтому, скорее всего, договоры с жильцами – это договоры на предоставление услуг по видеонаблюдению, то есть договоры на оказание возмездных услуг. Согласно ст. 782 ГК РФ заказчик (жилец) вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесённых на оказание услуги расходов. Это означает, что возможна ситуация, когда со временем все жильцы откажутся от договоров на видеонаблюдение, но часть заказчиков у компании сохранится, поэтому компания будет вынуждена оказывать им услуги в полном объёме. Хотя, согласно той же статье исполнитель (компания) вправе отказаться от исполнения договора при условии полного возмещения заказчику убытков. Я не вижу каких-либо возможных убытков для жильцов в связи с отказом компании от видеонаблюдения. Разве что при демонтаже оборудования нужно будет заделать все дыры, убрать все следы своего пребывания в доме.