Для ответа на вопрос были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:
- Гражданский кодекс Российской Федерации;
- Жилищный кодекс Российской Федерации;
- Федеральный закон от 22.10.2004 № 125-ФЗ «Об архивном деле в Российской Федерации»;
- Определение Конституционного Суда РФ от 03.07.2007 № 595-О-П;
- Постановление Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22;
- Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2016);
- Определение Верховного Суда РФ от 07.04.2020 № 310-ЭС20-945 по делу № А14-9667/2017;
- Определение Верховного Суда РФ от 28.07.2021 № 305-ЭС21-11434 по делу № А41-84420/2019;
- Определение Верховного Суда РФ от 28.12.2020 № 305-ЭС20-17471 по делу № А40-219601/2018;
- Определение Верховного Суда РФ от 03.09.2019 № 5-КГ19-139;
- Определение Верховного Суда РФ от 17.12.2013 № 32-КГ13-10;
- Определение Президиума Московского городского суда от 22.05.2014 № 4г/9-4953/2014;
- Кассационное определение Московского городского суда от 04.06.2018 № 4г-6359/2018;
- Определение Московского городского суда от 10.04.2018 № 4г-4485/2018;
- Апелляционное определение Московского городского суда от 14.07.2021 по делу № 33-28208/2021;
- Апелляционное определение Московского городского суда от 22.04.2021 по делу № 33-12604/2021.
Исходя из представленной информации, сообщаю следующее:
Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, созданные:
- на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке,
- или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта,
- либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил,
если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает права собственности на нее, а постройка подлежит сносу силами возведшего его лица либо за его счет.
Учитывая тот факт, что на пристройку оформлена собственность, скорее всего, орган власти выдавал разрешение на перепланировку или реконструкцию помещения, на основании которого и было оформлено право собственности на помещение с изменившимся составом комнат и увеличившейся площадью.
Судебная практика Москвы, да и других регионов ранее складывалась таким образом, что факт наличия разрешения на реконструкцию, перепланировку жилого, нежилого помещения, выданный компетентным органом власти без согласия собственников помещений, исключал возможность признания пристройки к многоквартирному дому самовольной (кассационное определение Мосгорсуда от 04.06.2018 № 4г-6359/2018).
Однако после принятия Верховным Судом попавшего в Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2021) определения от 28.12.2020 № 305-ЭС20-17471 по делу № А40-219601/2018, в котором суд указал, что разрешение уполномоченного органа на проведение работ по переустройству и переоборудованию помещения ответчика в силу наличия у него контрольных полномочий, связанных с обеспечением безопасности их проведения, не отменяет необходимости совершения ответчиком действий по получению разрешения общего собрания собственников на использование общего имуществ, практика Московского городского суда изменилась. В определении от 22.04.2021 по делу № 33-12604/2021 Мосгорсуд, отменяя решение районного суда об отказе в удовлетворении требования о демонтаже пристроенной к МКД террасы, указал, что даже если есть согласие контролирующего органа на переустройство и перепланировку помещения, но работы затрагивают общее имущество дома, необходимо разрешение общего собрания собственников.
Положительное решение собственников дает «карт-бланш» самовольному застройщику: Верховный Суд РФ в определении 17.12.2013 № 32-КГ13-10 указал, что если земельный участок не предназначен для строительства, но есть решение общего собрания собственников многоквартирного дома и разрешение компетентного органа на производство работ, то возведенная на основании указанных документов постройка не является самовольной.
Имеет значение время создания самовольной пристройки. Так, к пристройкам, созданным в советское время, ст. 222 ГК РФ о самовольных постройках неприменима, так как она вступила в силу уже после возведения постройки – вместе с первой частью ГК РФ в январе 1995 года (определение Верховного Суда РФ от 28.07.2021 № 305-ЭС21-11434 по делу № А41-84420/2019, определение Московского городского суда от 10.04.2018 № 4г-4485/2018).
Мосгорсуд также считает, что в связи с тем, что пристройка возведена на придомовом земельном участке многоквартирного дома, необходимо учитывать положения Жилищного кодекса РФ, а поскольку жилищное законодательство до 01.03.2005 (даты вступления в силу ЖК РФ) не предусматривало получения согласия собственников жилого дома на реконструкцию помещения в нем, то такое согласие для пристроек, возведенных до вступления в силу ЖК РФ, не требуется (апелляционное определение Московского городского суда от 14.07.2021 по делу № 33-28208/2021). Данный вывод представляется спорным, так как нормы об общем имуществе многоквартирного дома существовали и до принятия ЖК РФ (ст. 290 ГК РФ), а ст. п 1 ст. 246 ГК РФ предусматривал и предусматривает, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Таким образом, для возможности признания пристройки к дому самовольной, необходимо, чтобы она была создана без согласия собственников помещений в многоквартирном доме не ранее 01.01.1995, а лучше – позднее 01.03.2005.
В связи с тем, что в настоящем случае неизвестна точная дата строительства пристройки к многоквартирному дому, необходимо эту дату выяснить. Для этого можно, во-первых, направить запрос в префектуру на предмет получения информации о дате и основаниях возведения пристройки, наличии разрешений и проекта, выделялся ли участок под пристройку по договору аренды или еще каким-то образом, во-вторых, обратиться в МосгорБТИ для получения архивных планов и экспликаций спорного помещения на разные периоды прошлого времени. Согласно главе 6 федерального закона от 22.10.2004 № 125-ФЗ «Об архивном деле в Российской Федерации» доступ к архивным документам свободный. Заказать архивную документацию можно на сайте МосгорБТИ .
Если участок был сдан в аренду, нужно изучить договор аренды, так как Верховный Суд РФ в определении от 07.04.2020 № 310-ЭС20-945 по делу № А14-9667/2017 указал, что постройка, возведенная на земельном участке, предоставленном по договору аренды участка, не предполагающего строительство на нем, может быть признана самовольной.
При этом также нужно выяснить и документально подтвердить дату приватизации первой квартиры в доме, так как именно в этот момент возникло право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество.
Согласно ч. 2 ст. 16 федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В связи с тем, что в рассматриваемом случае придомовой участок на кадастровом учете не стоит, он находится в собственности города Москвы.
Пленумы Верховного Суда РФ и ВАС РФ в п. 67 совместного постановления от 29.04.2010 № 10/22, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Из указанных выше разъяснений следует, что город Москва с момента первой приватизации квартиры в доме не вправе сдавать в аренду придомовой участок в целях строительства пристройки. Если такой договор существует, то он не влечет юридических последствий, так как был заключен неуполномоченным лицом.
Как указал Конституционный Суд РФ в определении от 03.07.2007 № 595‑О‑П, по буквальному смыслу ст. 222 ГК РФ содержащаяся в ней санкция (снос постройки силами создавшего ее лица или за его счет) может быть применена, если доказана вина гражданина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК Российской Федерации.
В развитие указанной мысли в п. 24 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 указано, что если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за лицом, осуществившем строительство, а за иным лицом, такое лицо должно быть привлечено в качестве соответчика к участию в деле по иску о сносе самовольной постройки.
Таким образом, в настоящем случае в качестве соответчиков по иску о признании пристройки самовольной и ее сносе должны быть привлечены как лицо, осуществившее строительство пристройки, так и лицо, числящееся собственником пристройки сейчас.
Согласно п. 23 постановления Пленумов № 10/22 в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.
Одновременно стоит предъявить требования и о признании права собственности на спорную пристройку отсутствующим: согласно определению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 03.09.2019 № 5-КГ19-139 тот факт, что право собственности на самовольную пристройку не оспорено, может быть одним из оснований для отказа в иске о ее сносе.
В случае предъявления иска нужно ответственно подойти к обоснованию факта нарушения прав истца фактом наличия пристройки. Существуют случаи отказов в иске истцам, которые, доказав, что постройка является самовольной, не смогли доказать факт нарушения своих прав этой постройкой (определение Президиума Московского городского суда от 22.05.2014 № 4г/9-4953/2014).
Тот факт, что пристройка существует длительное время, не является основанием для отказа в иске: если пристройка занимает придомовой земельный участок, законным владельцем которого (всего участка) являются собственники помещений в многоквартирном доме, то данный иск является негаторным, а на негаторные иски срок исковой давности не распространяется (п. 13 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2016).
Также нужно убедиться в том, что суд согласен с тем, что пристройка является капитальной, потому что по правилам ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой может быть только недвижимость.
Резюме:
Для того, чтобы оценить шансы на снос оформленной в собственность пристройки к многоквартирному дому как самовольной, нужно, чтобы она была возведена не раньше 01.01.1995, а лучше – не раньше 01.03.2005 и документально подтвердить дату постройки, получив ответы из органов власти и архивную документацию БТИ.
Также нужно подтвердить дату возникновения права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома – дату первой приватизации квартиры в доме.
В суд нужно заявить требования о признании определенных комнат пристройки самовольной постройке и обязании ответчиков снести пристройку. Иск нужно предъявлять к текущему собственнику пристройки и лицу, создавшему эту пристройку.
Срок исковой давности на иски о сносе пристроек к МКД, возведенных на придомовом участке, не распространяется.
Если вдруг при ознакомлении с документами выяснится, что существует протокол ранее проведенного общего собрания собственников, разрешающий возведение пристройки, иск может быть удовлетворен только в том случае, если в суде будет доказана ничтожность этого решения (например, отсутствие кворума на собрании).
Полезная статья? Поделитесь в соцсетях!
Нужна юридическая помощь? Звоните +7(985)477-69-70