Обязанность внесения платы арендатором, который съехал, не передав помещение по акту и ключи от него

Арендатор съехал из арендуемого им помещения, не подписав акт приема-передачи помещения и не передав ключи от него. Имеет ли право арендодатель взыскать с арендатора сумму арендных платежей за весь срок аренды, указанный в договоре?

Для ответа на вопрос были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:

  • Гражданский кодекс РФ, части I и II.
  • Налоговый кодекс РФ.
  • Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.12.2009 по делу № А26-1241/2009.
  • Определение ВАС РФ от 24.08.2012 № ВАС-8590/12 по делу № А41-29683/11.
  • Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Исходя из информации, предоставленной Вами, считаем необходимым сообщить нижеследующее.

Арендные отношения между сторонами гражданского правоотношения регулируются Главой 34 части II гражданского кодекса РФ – Аренда. Согласно ст. 622 ГК РФ, При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

По общему правилу, если акт отсутствует, арендодатель может утверждать, что имущество ему не вернули, и потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Таким образом, если арендатор, не поставив официально арендодателя в известность о том, что собирается покинуть занимаемое помещение, оставил помещение, не подписав акта передачи (акта сдачи-приемки), арендодатель имеет полное право обратиться в судебные органы за защитой своего права и взысканием арендной платы за все время просрочки. Более того, согласно вышеуказанной статье 622 ГК РФ, арендодатель имеет право взыскать с арендатора также и штрафные санкции (неустойку либо пени или штраф в определённом размере) за весь период прострочки. В случае, когда арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать также и их возмещения. Эта позиция подтверждается существующей судебно - арбитражной практикой, в частности Определением ВАС РФ от 24.08.2012 № ВАС-8590/12 по делу № А41-29683/1. В нем указано, что суды сделали правильный вывод о том, что доказательств возврата арендатором помещений по акту приема-передачи арендодателю не представлено, а представленные документы в подтверждение факта прекращения пользования арендованными помещениями не являются достаточными доказательствами. Это положение в первую очередь основывается на статье 655 ГК РФ, где сказано, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных этой статьёй, т.е. с оформлением акта на возврат помещения.

Однако, следует отметить, что вследствие отсутствия четко прописанных норм законодательства, разрешение этого вопроса все же остаётся на усмотрение суда, хотя, как уже отмечалось выше, суды все же в большей мере склоняются ко взысканию арендной платы за просрочку при уклонении арендатора от возврата помещения.

Следует отметить, что на практике часто возникают ситуации, когда требования арендодателя не удовлетворятся. Наиболее распространенным примером такого исключения являются случаи, когда арендодатель по каким-либо причинам сам уклоняется от возврата арендованного имущества и у арендатора имеются доказательства факта направления арендодателю актов на возврат арендованного имущества. Арбитражные суды выработали по таким категориями деля однозначную позицию: в подобных ситуация, при доказанности воли арендатора на прекращение договора аренды и направлении им акта, а также при совершении иных действий, свидетельствующих о желании вернуть помещение и при уклонении от возврата самим арендатором, арендная плата за срок просрочки не взыскивается (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28 декабря 2009 г. по делу № А26-1241/2009).

Кроме того, следует иметь ввиду, что если договором аренды не оговаривается возможность расторжения договора в одностороннем порядке, арендатор будет вынужден пройти длительную процедуру внесудебного порядка расторжения при отсутствии оснований, предусмотренных ст. 620 ГК РФ. В первую очередь арендатор будет обязан направить другой стороне предложение о расторжении договора. И только когда от арендодателя будет получен отказ на предложение либо предложение будет проигнорировано, арендатор сможет обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды (ст. 452 ГК РФ). При этом в течение 3 месяцев с момента подобного предупреждения договор сохраняет свою силу для обеих сторон. Поэтому отказ арендатора вносить арендную плату за указанный период будет признан незаконным (п. 13 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Таким образом, для упрощения процедуры расторжения договора аренды рекомендуется четко прописывать условия досрочного расторжения в договоре, чтобы на будущее избегать возможных судебных споров.

Обращаем внимание, что отсутствие акта передачи помещения при прекращении договора аренды влечет для арендодателя и налоговые последствия. Так, налоговые органы при отсутствии акта указывают на отсутствие документального подтверждения произведенных расходов (согласно ст. 252 НК РФ) и осуществление безвозмездной передачи денежных средств (при перечислении арендных платежей), что влечет налоговые санкции для арендодателя в соответствии со ст. ст. 250, 271 НК РФ.

Как видно из анализа всей вышеприведенной информации, если арендатор досрочно покинул занимаемое по договору аренды помещение, не подписав акт приема-передачи помещения и не передав ключи от него, при отсутствии у арендатора доказательств намерений подписать такой акт, арендодатель получает возможность обратиться с арбитражный суд с иском о взыскании с арендатора сумм арендных платежей за весь срок аренды, указанный в договоре.

Резюме.

Ситуации, когда арендатор покидает помещение до истечения срока действия договора аренды и не возвращает помещение арендодателю по акту, достаточно часто встречаются на практике. В том случае, когда арендатор, не поставив официально арендодателя в известность о том, что собирается покинуть занимаемое помещение, все же оставляет его, не подписав акта передачи, арендодателю рекомендуется обращение в судебные органы арбитража за защитой своего права и взысканием арендной платы за все время просрочки. Кроме того, арендодатель имеет право взыскать с арендатора также и штрафные санкции помимо арендной платы в случае, указанная арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков. Таким образом, арендодателю следует обратиться в суд и обосновать свою позицию об отсутствии акта передачи, в противном случае его могут ждать еще и санкции со стороны налоговых органов за отсутствие надлежаще оформленных документов по возврату предмета аренды. Однако, если арендатор докажет в суде, что предпринимал необходимые меры для уведомления арендодателя о досрочном прекращении договора и направлении ему актов на возврат арендованного имущества, а арендодатель сам уклонялся от их подписания и получения, суды скорее всего откажут арендодателю во взыскании арендной платы за период просрочки. 

Хотите получить письменную юридическую консультацию именно по Вашему вопросу? Позвоните сейчас!