Приобретение арендатором права собственности на пристроенные во время капитального ремонта помещения

Если арендатором произведен капитальный ремонт с увеличением площади имущества, в составе которого находится и его арендуемое имущество, то возникает ли у него право собственности на пристроенные помещения?

Для ответа на вопрос были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:

  • Гражданский кодекс РФ (ГК РФ);
  • Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ);
  • Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ 09.12.2010 № 143;
  • Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25.06.2009 г. № N А19-14583/08-15-Ф02-2863/09 по делу № А19-14583/08-15;
  • Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 28.06.2011 № Ф03-2181/2011 по делу № А51-15765/2010;
  • Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.05.2012 по делу № А70-8024/2011;
  • Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23.11.2011 № Ф09-7384/11 по делу № А76-2823/2011;
  • Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.04.2009 по делу № А63-3892/2008.
  • Исходя из предоставленной информации, считаем необходимым сообщить следующее.

    По договору аренды арендодатель предоставляет в пользование арендатору определенное имущество за плату и на время. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии являются собственностью арендатора. Иное может быть установлено договором.

    Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества должен быть заключен путем подписания сторонами одного документа и, при сроке договора на один год и более, должен быть зарегистрирован в соответствующем управлении Росреестра. Капитальный ремонт возложен статьей 616 ГК РФ на арендодателя, стороны могут договориться об ином. В случае если арендодатель не исполняет свою обязанность по осуществлению капитального ремонта, арендатор вправе произвести капитальный ремонт самостоятельно и зачесть стоимость ремонта в счет арендной платы или взыскать стоимость ремонта с арендодателя. Также арендатору предоставлено право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора с возмещением убытков.

    Статья 623 ГК РФ устанавливает, в чью собственность переходят улучшения, которым подверг арендатор арендуемое имущество. Улучшениями являются произведенные работы капитального характера, которые изменяют качественные характеристики объекта. К улучшениям относятся модернизация, реконструкция, достройка, дооборудование здания, цеха, объекта. Такой вывод содержится в постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25.06.2009 г. № N А19-14583/08-15-Ф02-2863/09 по делу № А19-14583/08-15.

    Улучшения делятся на отделимые и неотделимые. Отделимые улучшения всегда принадлежат арендатору, если только стороны не договорились об ином в договоре аренды. Исключение – производство улучшений за счет амортизационных улучшений с арендуемого имущества. Улучшения, которые невозможно отделить от арендуемого имущества без существенного вреда для имущества, принадлежат арендатору только в случае, если указанные улучшения произведены с согласия арендодателя и иное распределение этих улучшений не предусмотрено заключенным сторонами договором аренды. Исключение – аренда предприятия (если стороны не договорились о других условиях).

    Согласие арендодателя на улучшения арендованного имущества может быть  выражено как на отдельном документе, так и включено в договор аренды. Большинство судов склоняются к мнению, что согласие арендодателя должно позволять определить объем и стоимость работ, выполняемых арендатором (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 28.06.2011 № Ф03-2181/2011 по делу № А51-15765/2010,  постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.05.2012 по делу № А70-8024/2011). Однако существует и другие решения арбитражных судов (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23.11.2011 № Ф09-7384/11 по делу № А76-2823/2011).

    Произведенный арендатором капитальный ремонт, включающий в себя пристройку помещений и влекущий за собой увеличение площади помещений является неотделимым улучшением. Как следует из вопроса, этим улучшениям подвергнуто не только арендуемое имущество, но и имущество, не входящее в объект аренды и к которому арендатор не имеет отношения. Вопрос о возмещении арендатору стоимости работ, не относящихся к объекту аренды, может быть разрешен путем достижения соответствующих договоренностей между собственником улучшенного имущества (арендодателем или третьими лицами) и арендатором. В качестве такого возмещения в собственность арендатора могут быть переданы все или часть пристроенных помещений, не относящихся к объекту аренды. Необходимыми для этого условиями является фактическое выполнение работ, принятие их собственниками помещений и использование, наличие ценности для собственников помещений в выполненных работах. В  случае недостижения согласия с собственников помещений может быть взыскано неосновательное обогащение. Такая позиция занята арбитражными судами (например, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.04.2009 по делу № А63-3892/2008).

    Статья 1 ГрК РФ признает капитальным ремонтом объектов капитального строительства (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, за исключением киосков, навесов и подобных временных построек) замену или восстановление строительных конструкций капитального строительства или элементов таких конструкций, кроме несущих строительных конструкций, замену, восстановление систем инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства и их элементов, замену отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или улучшающие показатели таких конструкций элементов, восстановление таких элементов.

    Изменение параметров объекта капитального строительства, его отдельных частей (количества этажей, высоты, объема, площади), а именно надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, замена и восстановление несущих конструкций (кроме замены частей конструкций и остальных действий, отнесенных к капитальному ремонту объектов капитального строительства) является реконструкцией объекта капитального строительства (не линейного).

    Таким образом, проведенные арендатором работы, вследствие которых появились пристроенные помещения, и увеличилась общая площадь объекта, относятся к реконструкции объекта капитального строительства (при условии, что работы выполнены в отношении объекта капитального строительства, а не временного сооружения).

    Согласно статье 51 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства требует выдачи разрешения на строительство. По завершении реконструкции объекта капитального строительства необходимо получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Реконструкция объектов, не являющихся объектами капитального строительства, а также капитальный ремонт любых объектов выдачи разрешения на строительство не требуют.

    В случае если пристройка к объекту капитального строительства возведена без получения разрешения на строительство, т.е. с нарушением установленного порядка, без необходимых разрешений и, возможно, с существенным нарушением градостроительных норм и правил, такой объект является самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ). Право собственности на такую пристройку возникнуть не может, а сама пристройка подлежит сносу за счет лица, которое ее возвело. Согласно п. 3 указанной статьи пристройка может быть легализована и на нее в судебном порядке может быть признано право собственности за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. При этом необходимо учесть, что в соответствии с п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ 09.12.2010 № 143 право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

    Резюме

    Право собственности арендатора на пристроенные помещения может возникнуть только в случае, если все работы выполнены с соблюдением установленного порядка их проведения и между арендатором и арендодателем достигнуто соглашение о передаче указанных пристроек в собственность арендатора.

    Хотите получить письменную юридическую консультацию по Вашему вопросу? Позвоните сейчас!