Регистрация договора аренды, заключенного на срок не более года, одновременно с дополнительным соглашением о его продлении

Может ли быть договор аренды, заключенный на срок более одного года зарегистрирован после окончания его действия одновременно с дополнительным соглашением о его продлении еще на 2 года?

Для ответа на вопрос были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:

  • Гражданский кодекс РФ (ГК РФ);
  • Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
  • Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда от 01.06.2000 г. № 53;
  • Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 г. № 66;
  • Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.12.2012 г. № ВАС-17293/12 по делу № А53-212/2012;
  • Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.03.2010 г. по делу № А53-17516/2009;
  • Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 01.03.2010 г. по делу № А08-2894/2009-8;
  • Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16.02.2009 г. по делу № А43-8351/2008-19-243.
  • Исходя из предоставленной информации, считаем необходимым сообщить следующее.

    Вопрос поставлен не совсем ясно. Не указано имущество, которое является предметом договора аренды. Полагаем, что речь идет о недвижимом имуществе, т.к. согласно положениям ст. 609 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды именно недвижимого имущества, и в ниже будет рассмотрен вопрос аренды недвижимого имущества.

    Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Указанные положения применяются не только к зданиям и сооружениям, но и к нежилым помещениям, как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в информационном письме от 01.06.2000 г. № 53.

    Определимся, что означает «не менее года». В соответствии со ст. 610 ГК РФ стороны договора аренды вправе указать срок, на который указанный договор заключается. В случае если условие о сроке в договоре аренды отсутствует, договор считается заключенным на неопределенный срок.

    Указание в договоре аренды срока с первого числа месяца по тридцать первое (тридцатое) число одиннадцатого месяца аренды приравнивается к указанию срока аренды в один год, такой договор подлежит государственной регистрации – информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 г. № 66. Если стороны договора аренды, не желая регистрировать договор и одновременно желая распространить его действие на срок, составляющий более одного года, заключают в отношении одного и того же помещения (помещений, зданий, сооружений) несколько договоров аренды на срок менее года одновременно, при сложении которых срок аренды течет непрерывно и составляет более года, такие договоры признаются арбитражными судами одной сделкой, которая подлежит государственной регистрации (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.03.2010 г. по делу № А53-17516/2009).

    Не подлежит государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, равно как не подлежит государственной регистрации договор аренды недвижимости, возобновленный на неопределенный срок. Данный вывод подтверждается арбитражной практикой, а именно информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 г. № 59, постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 01.03.2010 г. по делу № А08-2894/2009-8, определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.12.2012 г. № ВАС-17293/12 по делу № А53-212/2012 и др.

    Вопрос задан относительно договора аренды зданий, сооружений или отдельных помещений, заключенного на срок более года и не прошедшего государственную регистрацию. В связи с вышеизложенным такой договор не является заключенным вне зависимости от наличия или отсутствия каких-либо дополнительных соглашений к нему. Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации. Без государственной регистрации указанный договор не заключен, следовательно, не вступил в силу и не является обязательным для исполнения сторонами. За неисполнение указанного договора нельзя понести ответственность.

    Таким образом, у договора аренды, заключенный на срок более года и не прошедшего государственную регистрацию, не может быть окончания срока действия, т.к. указанный срок еще не начался. Вместе с тем такой договор возможно зарегистрировать как сам по себе, так и одновременно с дополнительным соглашением к нему, увеличивающим его срок. В соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны при заключении договора могут установить, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора. Поэтому целесообразно включить соответствующее условие в дополнительное соглашение к договору. В этом случае договор вступит в силу с момента его государственной регистрации и будет регулировать отношения сторон в том числе в прошлом.

    Резюме

    Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды здания, сооружения, помещения в объекте капитального строительства, не подлежит государственной регистрации в случае, если срок договора составляет менее одного года, а также в случаях, если договор заключен или возобновлен на неопределенный срок.

    Договор аренды, заключенный на срок более года и не прошедший государственную регистрацию, не является заключенным и, следовательно, в силу не вступил, права и обязанности по нему у сторон не возникли.

    Для того чтобы отношения сторон начали регулироваться подписанным ими договором аренды, необходима, во-первых, государственная регистрация договора аренды, а, во-вторых, необходимо распространить действие указанного договора на отношения сторон, возникшие до его заключения. Данная цель достигается путем включения в дополнительное соглашение к договору условия о том, что действие договора распространяется на отношения сторон, возникшие до заключения указанного договора.

    Само дополнительное соглашение, продляющее действие договора на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и без такой регистрации считается также незаключенным и не влекущим правовых последствий.

    Порядок обращения за государственной регистрацией договора аренды недвижимого имущества определен ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с указанным законом для государственной регистрации договора аренды (или дополнительного соглашения к нему) необходимо заявление всех сторон договора аренды, уплата государственной пошлины и предоставление ряда документов.

    Запрет на одновременную регистрацию договора аренды и дополнительного соглашения к нему не установлен. Государственная регистрация договора аренды здания, сооружения, помещения после истечения срока его действия, указанного в самом договоре, возможна и законна, о чем говорит арбитражная практика (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16.02.2009 г. по делу № А43-8351/2008-19-243).

    Хотите получить юридическую консультацию по Вашему вопросу? Звоните сейчас!