Для ответа на вопрос были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:
Исходя из предоставленной информации, считаем необходимым сообщить следующее.
В соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества составляется в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с тем, что положения ГК не предусматривают обязательной регистрации договора аренды недвижимого имущества (речь идет о договорах аренды недвижимости, заключенных на срок до года или без указания срока), регистрация обременений порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества. Таким образом, при заключении договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, запись в ЕГРП об обременении в виде аренды не вносится.
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон. Судом договор аренды может быть расторгнут в соответствии с п. 2 ст. 450 при существенном нарушении договора аренды одной из сторон, а также в случаях, предусмотренных статьями 619, 620 ГК РФ. В случае, если односторонний отказ от исполнения договора аренды допускается законом или соглашением сторон, т.е. договором аренды, такой договор считается расторгнутым на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ.
Согласно п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае расторжения договора соглашением сторон договор аренды считается расторгнутым с момента заключения соглашения об этом, если иное не вытекает из соглашения о расторжении. В случае расторжения договора аренды на основании решения суда, договор аренды прекращает свое действие в момент вступления в законную силу решения суда.
В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора аренды заключается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Если стороны не указали в договоре аренды недвижимого имущества срок его действия, договор считается заключенным без определения срока и каждая из сторон может в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок не установлен законом или договором.
Согласно п. 3 ст. 610 ГК РФ законом может быть установлен предельный срок договора аренды недвижимого имущества определенного вида. По истечении такого срока договор аренды прекращается. Предельный срок аренды установлен, например, для земель сельскохозяйственного назначения (п. 3 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п. 3 ст. 72 ЛК РФ) и т.д. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий договор аренды (ст. 615 ГК РФ).
Статья 46 ЗК РФ также устанавливает дополнительные основания для прекращения договоров аренды земельного участка.
Согласно п. 22 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (утв. Приказом Минюста РФ от 06.08.2004 г. № 135) государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП. При расторжении договора аренды на основании соглашения сторон договора также заполняется лист записи подраздела III-4 Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Порядок погашения записей определен в разделе VI Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219).
В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. Согласно п. 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (утв. Приказом Минюста РФ от 06.08.2004 г. № 135) внесение в ЕГРП записей о расторжении договора аренды, о прекращении договора аренды проводится на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора аренды. Если заявителем является арендатор, то арендодателю не позднее пяти рабочих дней с момента погашения регистрационных записей направляется соответствующее уведомление об этом.
Резюме
Снятие зарегистрированных обременений с недвижимого имущества, связанных с арендой, осуществляется путем погашения имеющихся в ЕГРП записей о соответствующих обременениях. Погашение осуществляется на основании одной из сторон договора аренды.
Хотите получить письменную юридическую консультацию по Вашему вопросу? Позвоните сейчас!