Для ответа на вопрос были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:
Исходя из предоставленной информации, считаем необходимым сообщить следующее.
Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Приватизация государственного и муниципального имущества урегулирована Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно пункту 5 ст. 3 указанного закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Указанным особенностям посвящен Федеральный закон № 159-ФЗ.
Статья 3 Федерального закона № 159-ФЗ устанавливает три обязательных критерия, которым должен соответствовать субъект малого предпринимательства, имеющий намерение приобрести в собственность государственную или муниципальную недвижимость:
Право на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества в соответствии со ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ возникает на основании решения уполномоченного органа государственной власти субъекта РФ, органа местного самоуправления или государственного (муниципального) унитарного предприятия (согласованного с собственником имущества), в соответствии с которым арендатору направляется предложение и проект договора купли-продажи государственного или муниципального имущества, а при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) – требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера. В указанном случае право на приобретение недвижимого имущества в собственность (право на заключение договора купли-продажи) возникает у субъекта малого или среднего предпринимательства с момента получения указанного выше решения уполномоченного органа или государственного (муниципального) предприятия. Отсутствие соответствующего решения влечет отсутствие права у субъекта малого или среднего предпринимательства на преимущественное право приобретения недвижимого имущества (Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2010 по делу № А05-300/2010).
Субъект малого или среднего предпринимательства может самостоятельно в соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ обратиться с заявлением о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъект малого или среднего предпринимательства, владеющий арендуемым объектом по состоянию на 01.09.2012 г. непрерывно в течение не менее пяти лет с на основании договора (договоров) аренды может в соответствии с ч. 2.1. ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ обратиться в уполномоченный орган с заявлением в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Факт обращения субъекта малого или среднего предпринимательства с указанным заявлением не влечет обязанности уполномоченного органа или государственного (муниципального) предприятия принять решение о приватизации определенного недвижимого имущества (Постановление Конституционного Суда РФ от 20.12.2010 № 22-П «По делу о проверке конституционности части 8 статьи 4 и частей 2, 3 и 4 статьи 9 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в связи с жалобой администрации города Благовещенска»).
В соответствии с положениями п. 1 ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ одним из условий реализации права на преимущественное приобретение арендуемого недвижимого имущества является непрерывное нахождение арендуемого имущества во временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение определенного срока.
Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор, заключенный сроком менее чем на год, а также без указания срока (т.е. заключенный на неопределенный срок), государственной регистрации не подлежит (п. 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») и считается заключенным с момента его подписания, если стороны не согласовали иное.
В соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны договора аренды могут установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
В соответствии с п. 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки. Учитывая тот факт, что по мнению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, выраженному в п. 6 информационного письма от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», что исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись, можно сделать вывод о том, что суды могут включить в период пользования недвижимым имуществом на основании договора аренды период с момента передачи недвижимости арендатору по акту до государственной регистрации срочного договора аренды, заключенного на срок не менее года при условии, что указанный период является незначительным, арендная плата за него внесена, арендодатель возражений в пользовании арендатором имуществом на заявлял.
Резюме
Право на реализацию преимущественного права приобретения недвижимого имущества субъектом малого предпринимательства возникает с момента получения арендатором соответствующего предложения, исходящего от уполномоченного органа или государственного (муниципального) предприятия. Период фактического использования недвижимого имущества до государственной регистрации договора аренды может быть включен в период пользования в целях реализации преимущественного права приобретения недвижимого имущества арендатором-субъектом малого предпринимательства при наличии определенных условий: внесение арендной платы за спорный период, отсутствие возражений арендодателя, незначительность рассматриваемого периода.
Хотите получить письменную юридическую консультацию по Вашему вопросу? Позвоните сейчас!